税務

家屋（建物）の固定資産評価額（修繕実施したケース）

「建物の修繕をした場合、固定資産税評価額はどのように変更されるのか？」という質問をクライアントからいただきましたので、この機会に調べました。
そもそも、固定資産税における家屋（建物）の評価額は、再建築費（価格）を基準として評価する方法（再建築価格方式）を採用しています。
算式は、”　家屋の評価額（価格）＝基準年度の前年度における単位当たり再建築費評点×再建築費評点補正率×経年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額　”　です。
自分なりに理解したところをお伝えすると、現時点で同じ建物を建築した時に掛かるであろう新築費用の見積もり額から、実際に新築した時からの使用年数分を減価（いわゆる減価償却）して、さらに物価変動等を加味するといったイメージかと。
ちなみに、下限（最終残価率）が2割として設定されていますので、耐用年数を過ぎたどんなに古い建物でも新築費用相当額の2割の評価が残るということになります。
前置きが長くなりましたが、修繕を行った場合の対応についてです。
増築などをして登記変更（構造や面積など）を行った場合は、都税事務所のほうでその事実を把握して再評価が実施されるようです。特に届出等は不要です。
問題になるのが、塗装や小規模補修など登記事項に該当しない修繕の場合です。
修繕により耐用年数が大幅に伸びたり、建物の価値が大きく増加しないのであれば、固定資産税評価額の変更には該当しないようです。
エレベーターの設置など、登記変更がなくても建物の使用状況が変わるケースは、固定資産税評価額の再評価の対象ということでした。
最終的には、個別の判断になるようなので、都税事務所に確認したほうが良さそうです。

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